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足球离散指数-【哪里楼市最有价值,哪里楼市可能是坑】——关于江西省的分析

作者:匿名 2020-01-11 17:32:18 点击:1819

足球离散指数-【哪里楼市最有价值,哪里楼市可能是坑】——关于江西省的分析

足球离散指数,文: 小曹

从地理位置上看,江西不能说不优越,东邻浙江省、福建省,南连广东省,西接湖南省,北毗湖北省、安徽省。是中国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲、闽东南三角洲毗邻的主要城市。

江西有地利,却少了天时与人和。改革开放最先富起来的一批城市,都分布在东南沿海,这些城市的崛起非但没有带动江西,反而对江西进行抽血,导致江西人口大幅外流。

而近4年来的数据显示,江西省的经济和人口已经回暖……

经济

经济指标不仅能体现出一个城市的经济发展水平,更是一个城市政策、人口和产业等方方面面的综合体现。

一、gdp和gdp增速

(图一:江西省2017各市gdp和增幅(2014-2017))

江西省被称为中部地区的经济“塌陷区”,南面的广东自不必说,东面的福建、浙江也是富得流油,西面的湖南2017年gdp排名第9,北面的湖北第7、安徽第13,而江西排在第16位,这就是经济塌陷区的由来。

然而从gdp增幅来看,江西省经济已经开始回暖,2014年到2017年,全国gdp增幅的平均水平为30%,而江西则达到了32.5%,虽然江西的经济体量小,但饭要一口一口吃,作为一个与长三角州和珠三角洲毗邻的省份,我们应该报以期待。

再看看江西省内城市,从2017年gdp排名来看,江西省会南昌是比较突出的城市,随谈不上遥遥领先,但也是第二名赣州的两倍,赣州2017年gdp约为2500亿元,南昌2017年gdp约5000亿元。

南昌是一座历史名城,有着丰富的文化传承和珍贵的人文印记。在经济发展上,还是依托于第二产业的迅速发展。南昌市计划:举全市之力决战工业,用四年(2017-2020年)时间,全力推进实施“十百千万”工程(即实施“十亿”项目、培育“百亿”企业、打造“千亿”产业、决战“万亿”目标),确保实现“一倍增、两突破、三提升”的总体目标。

在gdp增幅情况上,大部分城市都超过30%,其中南昌、赣州、九江达到了35%-36%,其中增速较缓是中国瓷都——景德镇。

景德镇gdp增幅19%,是全省最低,其实这与其产业息息相关。景德镇属于传统手工业城市,这类城市的普遍弱点是经济爆发力不够、综合实力较弱。景德镇想要发展就不能把“瓷”看得太重,调整产业结构,让城市多元化发展才是重中之重。

二、人均和地均gdp

随着经济的发展和产业结构的优化,政府从注重经济发展速度转变为注重经济发展质量,人均gdp和地均gdp成为衡量经济发展的重要指标。

人均gdp:即gdp总额/总人口,就经济增长而言,人均意义上的增长更能准确衡量经济发展的质量及公平性。

(图二:江西省2017各市人均gdp)

赣州位于江西南部,与广东毗邻。它是集资源和制造业为一体的城市。赣州拥有丰富的稀土,有“世界钨都、稀土王国”的美誉,是世界上重要的稀土产地。

铁路运输也很发达,有京九铁路、赣龙铁路、赣韶铁路、赣龙铁路复线。贛深高铁已经动工,未来赣州到深圳的时间可以大大缩短。除了这条线路外,还有昌吉赣(南昌到赣州,贯穿江西南北,未来还将与贛深高铁对接)线路,“八纵八横”规划中有京港(台)通道、厦渝通道。在高铁为王的时代,这对于赣州的经济与房价,是一个极大的刺激。

赣州gdp排在第二,而人均gdp却排在末尾。赣州地大人多,2017年末,赣州常住人口974万人,占全省人口的21%。

地均gdp:即单位土地面积所产生的gdp,反应土地的使用效率。地均gdp是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标,它比人均gdp更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。

(图三:江西省2017各市地均gdp)

从地均gdp数据中可以了解到,南昌的商业密集度是最高的,而赣州再一次发出预警,赣州的人均gdp和地均gdp均排在最后一位。

三、资金总量(金融机构本外币存款余额)

金融机构本外币存款余额,反应一个城市对资金的吸附能力,是比gdp更重要的数据。

(图四:江西省2017各市资金总量和增幅)

在资金总量上,南昌强势突破万亿,十分亮眼,赣州4753亿位列第二,萍乡、新余、鹰潭、景德镇在千亿左右。

四、财政收入

财政收入是城市基础设施建设与未来规划的经济基础,是非常重要的数据。

(图五:江西省2017各市财政收入和增幅(2014-2017))

小结:

1、江西虽然是中部地区的经济“塌陷区”,但从数据上来看,江西已经在慢慢的改变,同时,江西的地理位置不容忽视,随着一二线城市土地人力成本的提升,部分产业将转移到江西,参考深圳和东莞;

2、在江西各地级市中比较发现,南昌的各项经济指标没有跑出过前两名,几乎都是第一名,尤其是资金总量上,南昌突破万亿,发展潜力巨大。对于打算投资江西的朋友,从经济发达程度和发展潜力来看,南昌是首选;

3、赣州gdp总量排名第二,但人均gdp和地均gdp却排在末尾,这可能是贫富差距大、城市产业单一、过于依赖资源等造成的。总体上看,赣州的土地使用效率不高,商业密集度较低。

人口

一、常住人口增幅

(图六:江西省2017各市常住人口变动情况)

常住人口上来看,江西省的表现是及格的。2014年到2017年,江西省常住人口增幅1.8%,而全国平均水平为1.6%。

南昌的常住人口增幅4.3%,是全省人口增幅比例最大的,也从侧面反映出南昌是江西省最具吸引力的城市。

九江是江西的北大门,三省交界处。它坐拥庐山、鄱阳湖和长江,主要产业是旅游、渔业、农业,九江的gdp全省第三,财政收入增幅全省第一,资金总量也很高,但人口状况没那么强。上饶与九江差别不大,也面临着人口流失的问题。

二、人口密度

(图七:江西省2017各市人口密度)

人口密度与住房需求有着密不可分的联系,也是房产投资的重要指标,从数据中不难看出,南昌738人/平方公里,是江西省人口密度最大的城市。

吉安位于江西中部,位于京九铁路线上,井冈山机场是江西5个机场之一。主要产业是电子器件、半导体等。吉安近4年的经济发展都处于中上游水平,但人口密度是全省最低的城市。

三、小学生在校人数变动

(图八:江西省2014-2017各市小学生人数增幅

参考值:全国小学生增幅(2014-2017):6.8%

江西省小学生增幅(2014-2017):2.4%

小学生在校人数,它相比于官方公布的常住人口,更精确、更能真实反映城市的人口变迁。

上饶小学生人数增幅最高,达到18.1%,这是因为在2015年3月,中国国务院下发《关于调整上饶市部分行政区划的通知》,批准撤销广丰县,设立上饶市广丰区;2015年6月6日,“广丰区”正式挂牌成立。而此次研究数据为2014-2017年,所以上饶小学生人数出现较大增幅。

根据广丰区2017统计公报显示,2017年小学生在校人数8.1万人,上饶市若抛去广丰区小学生,其实际增幅为3.3%。

小结:

1、江西省常住人口不再是流失的,多个城市常住人口增幅超过全国平均水平,其中南昌人口增幅最大;

2、从人口密度上来看,南昌人口密度最高,吉安人口密度最低;

3、从小学生人数增幅来看,景德镇和吉安小学生人数增幅最高,南昌5.6%略低于全国平均水平。

其他指标

一、产业结构

产业是城市竞争力的根本,有好的产业才能吸引更优秀的人才,创造更多的财富,产业结构的合理性十分重要。

(图九:江西省2017各市产业结构占比

随着经济的发展,各大城市纷纷进行产业升级和产业结构优化,服务业的占比越来越高,服务业不仅能创造更多的就业岗位,其劳动环境相比于制造业更加吸引人,同时,高端服务业能创造巨大的利润,我们可以利用第三产业占比,来衡量城市的产业成熟度和对人才的吸引力。

从产业结构数据中,我们很容易发现,江西省整体的第三产业偏弱,主要以第二产业为主,部分城市以农业、渔业为主。大力发展工业没有问题,国内很多城市都有着依托第二产业迅速发展的经验,但在当下去产能的经济环境下,钢铁、水泥、冶金、纺织等传统高耗能产业没有优势可言,江西产业结构的优化升级还面临着挑战。

二、房地产投资依赖度

房地产投资依赖度即房地产投资额占gdp总额的比重,经过对多个城市房地产投资依赖度的研究发现,热门的、经济人口基本面不错的城市房地产投资依赖度都不低,如杭州、成都、武汉等,从另一个角度看,这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定。

但也不乏一些经济人口不占优势的城市,房地产投资依赖度过高,甚至高过许多热点城市,这时我们就要多加小心,这些城市房产的泡沫过大,城市经济抵御风险能力不强,楼市受政策调控影响也较大。

(图十:江西省2017各市房地产投资依赖度)

参考值:全国房地产投资依赖度:13.27%

江西省房地产投资依赖度:9.7%

江西省各个城市的房地产投资依赖度都不高,最高的南昌为15.8%,是可接受的范围。

三、2018年12月份江西省各市房价水平

(图十一:2018年12月江西省各市房价)

综上所述:

通过对江西省各省经济人口数据的对比分析,南昌是江西最具投资价值的城市。江西的经济发展差强人意,我们可以小看江西但不能忽略南昌,恰恰是江西发展的滞后,加上优越的地理位置和深厚的文化底蕴,预示着它体内蕴藏着巨大的发展潜力。

在南昌哪些区县值得投资?

南昌市的行政区划为6区三县和2个国家级开发区,南昌市房产第一梯队仍是市中心——红谷滩新区,东湖区和西湖区。

红谷滩新区是南昌市委、市政府为拓展城市规模,构建“一江两岸”城市发展格局而设立的城市新区,是全省的“五个中心”(省行政中心、金融中心、商务中心、文化旅游中心、创新中心);东湖区是南昌最繁华的地段,滕王阁、八一广场都在东湖区;西湖区也是南昌的中心城区,不过多介绍。

第二梯队是高新区和经开区。高新区是南昌国家高新技术产业开发区,经开区是南昌经济技术开发区,在两个国家级开发区中,高新区以新兴的高端产业集群为主,经开区主要是以制造业为主,因此高新区要略胜一筹。

第三梯队是其它区县。湾里区的经济一直是南昌市的末尾,这与它的环境相关,因为湾里区大部分面积都是国家级风景区,而这些受保护的区域大大限制的它的发展。安义县和进贤县经济比湾里区强,但产业较落后,存在感不强,不建议投资。

除了南昌外,九江和赣州也是值得关注的区域,因为这两个城市离长三角和珠三角最近,经济数据和人口数据均好过南昌市的安义县和进贤县,投资九江和赣州或强于安义县和进贤县。